近日，广州二手市场出现明显回落迹象：番禺某热门楼盘一套约94㎡的两房以1.94万元/㎡成交，创该楼盘历史新低；珠江新城板块一套约109㎡的三房以5.5万元/㎡成交。多项成交价格刷新了这些楼盘近十年的低位，意味着即便不是在高位购入，十年前买房的业主如今也可能面临账面亏损。

上半年广州二手房成交量有所放大，但房价持续下行——成交活跃并未带来价格回升，更多呈现“以价换量”的特征。好的一面是广州人口基数大，刚需与改善性需求仍在，只要价格合适，市场购买力依然存在；不利的是二手房价尚未明显触底，这既反映了市场从弱转强尚未完成，也折射出更广泛的消费动能走弱，以及新房市场对置换需求的吸走，对旧房成交形成持续冲击。

关于新房价格，虽有数据自2026年3月由跌转涨并连续数月上扬，但实际涨幅有限：3月至7月累计约上涨0.9%。在202个典型楼盘中，6至7月间有94个楼盘成交均价上涨、108个下跌，涨跌幅中位数为下跌约0.51%，约55%的楼盘月度涨跌幅在2%以内。可见，整体上涨更多是由少数核心城区和个别新盘拉动，属于结构性回升而非普遍回暖。 龙8头号玩家

进入7—8月后，楼市热度有所降温，既有季节性影响，也与上半年的利好预期未能全面兑现有关。例如，有地方推出将收购的二手房纳入保障性住房、并计划年内收储约100套的举措，或以旧换新等购房补贴措施，但规模和力度普遍低于市场预期，短期内难以对整体供需关系产生实质性改善。

这是笔者的观察与分析，仅供参考。